Đất nền, nhà phố, biệt thự TP.HCM có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Nguồn cung khan hiếm

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết, quý III/2018, công ty ghi nhận có 6 dự án đất nền nổi bật được mở bán, bao gồm 5 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu, cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền. Nguồn cung này tăng 57% so với quý II là 483 nền.

Trong khi đó, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 734 nền, tương ứng với 97%, tăng nhẹ so với tỷ lệ tiêu thụ 84% của quý trước (tiêu thụ được 408 nền trên tổng số 483 nền). Khu vực phía bắc TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung khi chiếm 58% tổng cung toàn thị trường, trong đó riêng Củ Chi đã chiếm gần 450 nền. Còn lại nguồn cung phân bố rải rác ở quận 9, quận Thủ Đức và huyện Bình Chánh.

Tương ứng về tỷ lệ tiêu thụ, phía bắc (chủ yếu là huyện Củ Chi) đã chiếm 57% trên toàn thị trường (từ 6 dự án nêu trên).

"Tỷ lệ hấp thụ đất nền của quý III/2018 năm nay tăng nhẹ so với quý II nhưng đã giảm nhiều so với cùng kỳ năm trước. Nhiều người cho rằng nguyên nhân là bởi Quyết định 60 về tách thửa của UBND TP.HCM đã ban hành từ ngày 5/12/2017 và có hiệu lực từ đầu năm 2018 đã có tác động thực tế, tuy nhiên theo khảo sát của DKRA Việt Nam, còn do nhiều lý do khác nữa", ông Nguyễn Hoàng nhận định và cho biết thêm do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua nên nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Liên quan đến phân khúc đất nền và nhà liền đất, báo cáo bất động sản TP.HCM quý III/2018 của Savills Việt Nam đã chỉ ra, phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong quý có 6 dự án mới với quy mô nhỏ, cung cấp cho thị trường khoảng 650 căn. Nguồn cung sơ cấp khoảng 1.200 căn, giảm 26% theo quý và 39% theo năm.

CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM đã trải qua một quý trầm lắng về nguồn cung. Bên cạnh đó, các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá bán dao động từ 2.273 USD/m2 đất.

"Nhìn chung, quỹ đất sạch thuộc khu vực gần trung tâm TP.HCM đang dần cạn kiệt nhanh chóng. Các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm kết nối khu vực nội thành TP.HCM với các vùng lân cận được triển khai xây dựng hoặc được cấp phép triển khai đã rút ngắn đáng kể thời gian đi lại. Do đó xu hướng phát triển trong tương lai sẽ lan tỏa sang các khu vực ở vùng ven hoặc các tỉnh lân cận, nơi mà quỹ đất vẫn còn khá dồi dào", bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE phân tích.

Lên xuống tùy khu vực

Các chuyên gia bất động sản nhận định, hiện nay thị trường đất nền, nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã xuất hiện tình trạng thanh khoản chững lại, giá đi ngang, một số ít nơi xuất hiện tình trạng giảm giá nhẹ. Thị trường mất dần nhịp độ sôi động vốn có trước đây và vắng bóng nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại. Điều đáng chú ý là dù thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm tốc, giá bất động sản liền thổ vẫn neo ở mức rất cao, khiến thị trường thứ cấp vận động chậm nhất trong vòng hơn 3 năm qua.

Nguyên nhân của tình trạng này là do một bộ phận lớn trong giới đầu tư, đầu cơ có nhu cầu thoát ra hơn là mua vào, khiến cho vòng quay thanh khoản của thị trường bị giảm tốc đáng kể. Bên cạnh đó, việc ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản đã bắt đầu gây áp lực và có tác động tâm lý lên giới đầu tư. Cùng với đó, giá bất động sản liền thổ đã đạt đỉnh và trở nên quá cao, dẫn đến dư địa tăng giá trong ngắn hạn bị bão hòa.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại một số khu vực nhờ lực kéo từ hạ tầng giao thông và các dự án đô thị lớn nên thị trường đã có sự khởi sắc từ đầu tháng 10. Điển hình dự án VinCity Grand Park đang được Tập đoàn Vingroup xây dựng ở đường Nguyễn Xiển (quận 9, TPHCM), đã kéo thị trường bất động sản khu vực này tăng giá từ 10 - 50% so với năm trước.

Cụ thể, giá đất đường Nguyễn Xiển giao dịch quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Văn Tăng có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Duy Trinh đang giao dịch quanh mức 50 - 55 triệu đồng/m2, đường Đỗ Xuân Hợp có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Khu vực này cũng được hưởng lợi nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện như Bến xe miền Đông mới ở phường Long Bình, quận 9 đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để kịp hoàn thành giai đoạn 1 và đưa vào khai thác từ quý 1/2019. Tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên có chiều dài 20km, đi qua các quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức... dự kiến vận hành vào năm 2020. Xa lộ Hà Nội được nâng cấp từ 8 lên 16 làn xe với chiều dài toàn tuyến 15,7km, bắt đầu từ chân cầu Sài Gòn 2 đến điểm tiếp giáp cầu Đồng Nai mới, hoàn thành vào cuối năm 2018.

Bên cạnh đó cũng phải nhìn nhận rằng những dự án đất nền hay biệt thự chất lượng, được đầu tư tiện ích bài bản ra hàng vẫn rất tốt, giá tăng theo thời gian. Theo các chuyên gia, câu chuyện ở phân khúc này không phải là giá thành cao hay thấp khi chào bán trên thị trường, sức cầu ra sao và tăng giá thế nào mà là bài toán nằm ở chính chủ đầu tư dự án. Nếu chủ đầu tư biết cách chọn thời điểm ra hàng, chịu đầu tư bài bản cho dự án thì không lo thanh khoản.

Có rất nhiều dự án giá thành cao nhưng bán hàng khá tốt, ngược lại nhiều dự án giá thấp ra hàng vẫn khó khăn. Đơn cử Công ty Địa ốc Phú Long khá thành công với sản phẩm nhà phố, biệt thự thuộc dự án Dragon Village. Minh chứng là sản phẩm đều được tiêu thụ nhanh chóng và tăng giá ở mỗi đợt bán hàng. Theo đơn vị này, từ giờ đến cuối năm, doanh nghiệp sẽ tập trung đầu tư hạ tầng, tiện ích dự án.

Theo DNSG